設計者のための　建築不動産コンサルティングのはじめかた

プロローグ　建築設計の「前段階」で静かに進みゆく変革
建築と不動産のあいだの「壁」はまだ依然として残っている
設計の前段階にある「建築企画」と「不動産コンサルティング」のあいだ
現在進行形の経営環境の大激変
事業主にこそ有益な、設計事務所と不動産コンサルタントのタッグ
設計事務所・不動産コンサルタント、それぞれのメリット
「設計の前段階」で起きていること

1章 『なぜこれからの建築に不動産思考が必要なのか』
──建たない時代に抗う、あるいは抗わない方法

1-1 インフレ時代に起きている設計業界の地殻変動
30年ぶりにインフレがやってきた
海外のインフレの影響
わたしたち建築業界への影響とは
建たない時代の建築家たちによる新しい胎動
さらに進化を求め変化するビジネスモデル
新しい仕組み－不動産やファイナンスの先

1-2 新中間層がいなくなる？
いま、都市部で起きていること
そもそも「新中間層」とは何だったのか
新中間層がいなくなった理由
建築の「起こり」への解像度を高める

1-3 いま事業主が求めていること
事業主である不動産オーナーに向き合う
アパート・マンションを建てたいオーナーにヒアリングをする
築古のビルをリノベーションしたいオーナーの「資金調達」に向き合う
店舗を出したいオーナーの「立地」に向き合う
中規模な企業の「経営」や「マネジメント」に踏み込む

1-4 建築と不動産のあいだの壁とチャンス
建築と不動産、二つのまったく異なる業界
建築と不動産のあいだに立ちはだかる「壁」
建築と不動産の人材の違いが「壁」を生んでいる
建築と不動産のあいだの壁が、価値を損なっている
事業系プロジェクトの「建築と不動産のあいだ

1-5 不動産コンサルティングの技能と歴史
設計の前段階で仕事をする、様々な専門家
交わらなかった「建築企画」と「不動産コンサルティング」
不動産コンサルティングとは
不動産コンサルティングが興隆した背景
「建築企画」と「不動産コンサルティング」を融合させていくチャンス
転換点。都市からローカルへ

1-6 お金や不動産や事業はデザインできる
多品種サービス業界で戦略をつくる方法
領域を「拡大すること」と「特化すること」は矛盾しない
多角経営ではなく集中戦略

2章　『クリエイティブな建築不動産コンサルティングの方法論』
──事業系建築における建築と不動産のあいだ

2-1 事業系-VFRDCM
メンタルブロックを越えていく
建築不動産コンサルティングのトライアングル型
建て主のための「VFRDCM」とは
設計の前段階で大切な、事業系のV・F・R
やってしまいがちなミスを回避するための道筋（1000-1500）

2-2 事業系‐V（ビジョン）フェーズ
事業主のお客さまとライバルを特定せよ
「未条件」を発見しよう
バリューチェーンを描こう
建築不動産コンサルティングの建築に偏らない道しるべ
チームメンバーのプロデュース

2-3 事業系‐F（ファイナンス）フェーズ
ひたすら聞く、ヒアリングのノウハウ
お金に対する苦手意識
土地があっても借りられない？　資金調達の常識
お金が潤沢にあるので大丈夫？　－富裕層の資産をマネジメントする基礎知識
建築費用を超え、事業費用をトータルに説明せよ
大切なチームメンバー・銀行と税理士
収支計画書を読む知識
つくりたい建築の類似事例ではなく普通の競合物件をみてまわるツアーの意味

2-4 事業系‐R（不動産）フェーズ
少し異なる建築と不動産のエリアリサーチ
半径500mのすべての道や路地を実際に歩け
うまくいく事業を提案してくれないか
みんなが言う共通認識を発見し、それだけはやるな
ペルソナ待ち、でもやってこない（1000-1500）
床面積を最大限確保しなければならない時代ではない
設計要綱を自らつくる

2-5 事業系‐D（設計）・C（施工）・M（マネジメント）フェーズ
建築設計に集中しているあいだにやるべき三つのこと
設計の決まり切ったワークフローを疑おう（1000-1500）
伝える仕組みを建築プロジェクトに組み込め
運営に参加する本当の理由は、企画にもどってくるため
ローカルに参入するのは将来のため

2-6 建築不動産コンサルティングの契約と見積
不動産コンサルティング委託契約書
不動産コンサルティングの見積書
設計の前段階で建築と不動産のあいだの壁を超えよう

3章　建築家×不動産コンサルタント　4つのケーススタディ

3-1 ケーススタディ1　イマケンビル
カフェ×ランドリー空間＝「？」
築古一棟リノベーションの「建築的」な課題は検査済証
築古一棟リノベーションの「不動産的」な課題は資金調達
知名度がない「森下」
建築家のビジョン・まちの記憶・オーナーのリーダーシップ
感性だけでは実現できない
子どもたちと地域に託す
店舗にするなんてとんでもない！
グランドレベルの「１階づくりはまちづくり」
新イマケンビル

3-2 ケーススタディ2　REDO神保町
神保町での新たな挑戦
神保町の現実を知る
耐震補強の専門家からの依頼
再生建築を担う若手建築家
先入観を捨てて真のニーズを探る
事業主の事業目的から捉えなおす
実行可能な事業案
独自性を持つ空間の創造、再生建築のデザインアプローチ
企画と設計と施工の一体化
再生の突破口、コンテンツと技術の融合によるプロジェクトの転換

3-3 ケーススタディ3　オーレックグリーンラボ／木下昌大
企業理念を体現するデザイン立案
機械メーカーから、食と農を守る企業へ
ショールームと営業所を兼ねた、ブランド発信拠点をつくる
発注側にプロジェクトを束ねる人材が必要
長野の「アップルライン」沿いに見つけた土地
建築家の答えは、情報を共有する場でいきなり生まれた
設計要綱をつくり込みすぎず、情報共有のための環境をつくる
展開していく設計思想

3-4 ケーススタディ4　代々木上原の集合住宅／ウルトラスタジオ
敷地を広げるために買い増しすべきなのか？
都市の住宅地は小さくなっていくしかないのか？
建築で「都市」にどう向き合うか？
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