基礎から身につく財産評価（令和8年度版）

１．財産の評価

１　財産評価の意義
２　財産評価基本通達の制定趣旨


２．財産評価基本通達で定めている財産の評価方法

１　共通原則
　１　共有財産
　２　区分所有財産
　３　元物及び果実
　４　たな卸資産に該当する不動産
　５　国外にある財産
　（1）評価方法
　（2）課税上弊害がある場合
　６　邦貨換算
　（1）外貨建債権等
　（2）外貨建債務
　７　基準年利率
　８　評価方法の定めのない財産
　９　評価通達の定めにより難しい場合

２　土地及び土地の上に存する権利

第１節　土地評価の通則
　１　土地の評価上の区分
　２　地目及び地籍の判定
　３　土地の評価単位
　（1）宅地の評価単位
　（2）農地の評価単位
　（3）山林の評価単位
　（4）原野の評価単位
　（5）牧場及び池沼の評価単位
　（6）鉱泉地の評価単位
　（7）雑種地の評価単位
　４　土地の上に存する権利の評価上の区分

第２節　宅地の評価
　１　路線価方式による宅地の評価
　（1）路線価方式
　（2）宅地の評価
　（3）不整形地の評価
　（4）地積規模の大きな宅地の評価
　（5）無道路地の評価
　（6）間口が狭小な宅地、奥行が長大な宅地の評価
　（7）がけ地等を有する場合
　（8）土砂災害特別警戒区域内にある場合
　（9）容積率の異なる２以上の地域にわたる場合
　２　倍率方式による宅地の評価
　３　大規模工場用地の評価

第３節　特殊な状況にある宅地の評価
　１　余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価
　（1）余剰容積率を移転している宅地
　（2）余剰容積率の移転を受けている宅地
　２　私道の用に供されている宅地の評価
　３　セットバックを必要とする宅地の評価
　（1）セットバックを必要とする宅地とは
　（2）該当地積（セットバック部分）
　（3）セットバックが完了している場合の宅地の評価
　４　都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価
　（1）都市計画道路予定地の区域内の宅地とは
　（2）補正率

第４節　宅地の上に存する権利の評価
　１　借地権
　２　定期借地権等
　３　区分地上権
　４　区分地上権に準ずる地役権
　５　土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等
　６　貸家建付借地権等
　７　転貸借地権
　８　転借権
　９　借家人の有する宅地等に対する権利

第５節　貸宅地等の評価
　１　普通借地権の目的となっている宅地
　２　定期借地権等の目的となっている宅地
　（1）原則的な評価方法
　（2）底地割合による評価方法
　３　地上権等の目的となっている宅地及び土地の上に存する権利が競合する場合の宅地
　（1）地上権等の目的となっている宅地
　（2）土地の上に存する権利が競合する場合の宅地
　４　貸家建付地

第６節　農地・山林等の土地等の評価
　１　農地及び農地の上に存する権利
　（1）農地の分類
　（2）宅地比準方式
　（3）生産緑地に指定されている農地等の評価
　（4）農地の上に存する権利の評価
　（5）貸し付けられている農地
　２　山林
　３　原野
　４　鉱泉地及び鉱泉地の上に存する権利
　５　雑種地及び雑種地の上に存する権利
　（1）雑種地の範囲
　（2）評価方法
　（3）雑種地に係る賃借権の評価
　（4）貸し付けられている雑種地

３　家屋及び家屋の上に存する権利
　１　自用家屋の評価
　（1）家屋の範囲
　（2）評価の単位
　（3）評価方法
　２　建築中の家屋
　３　附属設備等
　（1）家屋と構造上一体となっている設備
　（2）門、塀等の設備
　（3）庭園設備
　４　貸家　アパート

４　構築物
　１　評価単位
　２　評価方法

５　個別通達による土地・建物の評価

第１節　相当の地代を支払っている場合等の借地権等の評価
　１　相当の地代
　（1）原則
　（2）通常の権利金に満たない権利金を支払っている場合又は通常の場合の金銭の貸付けの条件に比し特に有利な条件による金銭の貸付けその他特別の経済的利益を与えている場合
　２　借地権（権利者側）の評価
　（1）相当の地代を支払っている場合の借地権の評価
　（2）相当の地代に満たない地代を支払っている場合の借地権の評価
　（3）「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の借地権の評価
　３　貸宅地（地主側）の評価
　（1）相当の地代を収受している場合の貸宅地の評価
　（2）相当の地代に満たない地代を収受している場合の貸宅地の評価
　（3）「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の貸宅地の評価
　４　相当の地代を支払っている場合の貸家建付借地権等の価額

第２節　負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等の評価

第３節　居住用の区分所有財産の評価
　１　一室の区分所有権等に係る敷地利用権の価額
　２　一室の区分所有権等に係る区分所有権の価額

６　株式及び出資

第１節　株式評価の通則
　（1）上場株式
　（2）気配相場等のある株式
　（3）取引相場のない株式
　（4）株式の割当てを受ける権利
　（5）株主となる権利
　（6）株式無償交付期待権
　（7）配当期待権
　（8）ストックオプション
　（9）上場新株予約権

第２節　上場株式
　１　負担付贈与等により取得した株式
　２　上場株式についての最終価格の特例の間にある場合
　（1）課税時期が権利落等の日から株式の割当て等の基準日までの間にある場合
　（2）課税時期に最終価格がない場合
　３　上場株式についての最終価格の月平均額の特例
　（1）課税時期が株式の割当て等の基準日以前で、次の（2）に該当しない場合
　（2）課税時期が株式の割当て等の基準日以前で、その権利落等の日が課税時期の属する月の初日以前である場合
　（3）課税時期が株式の割当て等の基準日の翌日以後である場合

第３節　気配相場等のある株式
　（1）負担付贈与等により取得した登録銘柄及び店頭管理銘柄の評価方法
　（2）公開途上にある株式
　（3）公開途上にある株式の評価方法

第４節　取引相場のない株式
　１　評価上の区分
　２　評価の原則（原則的評価方式）
　（1）大会社の株式
　（2）中会社の株式
　（3）小会社の株式
　３　類似業種比準価額（類似業種比準方式）
　（1）類似業種比準方式
　（2）類似業種
　（3）類似業種の株価等
　（4）評価会社の１株当たりの配当金額の計算
　（5）評価会社の１株当たりの利益金額の計算
　（6）評価会社の１株当たりの純資産価額（帳簿価額）の計算
　（7）類似業種比準価額の計算
　（8）類似業種比準価額の修正
　４　純資産価額（純資産価額方式）
　（1）総資産価額（相続税評価額によって計算した金額）
　（2）総資産価額（帳簿価額によって計算した金額）
　（3）純資産価額計算上の負債
　（4）評価差額に対する法人税額等に相当する金額
　（5）決算を行っていない場合
　（6）株式の割当てを受ける権利等の発生している株式の価額の修正
　５　特例的評価方式（配当還元方式）
　（1）年配当金額
　（2）原則的評価額を超える場合
　６　特定の評価会社の株式
　（1）比準要素１の会社の株式
　（2）株式等保有特定会社の株式
　（3）土地保有特定会社の株式
　（4）開業後３年未満の会社等の株式
　（5）開業前又は休業中の会社の株式
　（6）清算中の会社の株式
　７　株主の判定
　（1）同族株主
　（2）中心的な同族株主
　（3）役員
　（4）中心的な株主
　（5）議決権総数の算定
　（6）投資育成会社が株主である場合

第５節　株式に関する権利
　１　株式の割当てを受ける権利
　（1）株式の割当てを受ける権利
　（2）評価方法
　２　株主となる権利
　（1）株主となる権利
　（2）評価方法
　３　株式無償交付期待権
　（1）株式無償交付期待権
　（2）評価方法
　４　配当期待権
　（1）配当期待権
　（2）評価方法
　５　ストックオプション
　（1）評価通達１９３―２の適用対象となるストックオプション
　（2）評価方法
　６　上場新株予約権の評価
　（1）上場新株予約権
　（2）評価方法

第６節　出資
　１　持分会社の出資
　２　医療法人の出資
　（1）対象となる医療法人
　（2）評価方法
　３　農業協同組合等の出資
　４　企業組合等の出資

７　公社債
　１　利付公社債の評価
　（1）金融商品取引所に上場されている利付公社債
　（2）日本証券業協会において売買参考統計値が公表される銘柄として、選定された利付公社債
　（3）その他の利付公社債
　（4）個人向け国債
　２　割引発行の公社債の評価
　（1）金融商品取引所に上場されている割引発行の公社債
　（2）日本証券業協会において売買参考統計値が公表される銘柄として、選定された割引発行の公社債
　（3）上記（1）及び（2）以外の割引発行の公社債
　３　元利均等償還が行われる公社債の評価
　（1）元利均等償還が行われる公社債
　（2）評価方法
　４　転換社債型株式予約権付社債の評価
　（1）金融商品取引所に上場されている転換社債
　（2）日本証券業協会において店頭転換社債として登録された転換社債

８　受益証券
　１　貸付信託受益証券の評価
　（1）課税時期において貸付信託設定日から１年以上経過している貸付信託の受益証券
　（2）（1）に掲げる貸付信託の受益証券以外の貸付信託の受益証券
　２　証券投資信託受益証券の評価
　（1）日々決算型の証券投資信託の受益証券
　（2）（1）以外の証券投資信託の受益証券
　（3）金融商品取引所に上場されている証券投資信託の受益証券
　３　不動産投資信託証券等の評価
　４　受益証券発行信託証券等の評価
　（1）受益証券発行信託証券等
　（2）評価方法

９　その他の財産
　１　信託受益権
　（1）元本と収益の受益者が同一である場合
　（2）元本と収益の受益者が元本及び収益の一部を受ける場合
　（3）元本の受益者と収益の受益者とが異なる場合
　２　預貯金
　３　貸付金債権等
　（1）評価方法
　（2）回収不能等の債権がある場合の元本の価額
　４　受取手形
　５　未収法定果実
　６　未収天然果実
　７　ゴルフ会員権
　８　抵当証券
　９　生命保険契約に関する権利
　10　無体財産権
　（1）特許権及びその実施権
　（2）実用新案権、意匠権及びそれらの実施権
　（3）標権及びその使用権
　（4）著作権、出版権及び著作隣接権
　（5）電話加入権
　（6）営業権
　11　動産
　（1）一般動産
　（2）たな卸商品等
　（3）牛馬等
　（4）書画骨とう品
　（5）船舶
　12　果樹等及び立竹木
　（1）果樹等
　（2）立竹木


３．相続税法で定めている財産の評価方法

１　地上権及び永小作権
　１　原則
　２　存続期間の定めのない地上権及び永小作権
　３　借地権及び区分地上権についての適用除外

２　配偶者居住権等の評価
　１　配偶者居住権の価額
　２　配偶者居住権の目的となっている建物の価額
　３　 配偶者居住権の目的となっている建物の敷地の利用に関する権利の価額
　４　 配偶者居住権の目的となっている建物の敷地の用に供される土地の価額

３　定期金に関する権利
　１　定期金給付事由が発生しているもの
　（1）有期定期金
　（2）無期定期金
　（4）相続税法第３条第１項第５号に規定する一時金
　２　定期金給付事由が発生していないもの
　（1）解約返戻金を支払う旨の定めがない場合
　（2）解約返戻金を支払う旨の定めがある場合

４　立木
　１　評価方法
　２　適用対象者


巻末資料
　○令和８年分の基準年利率について（法令解釈通達）
　○親族の範囲等の図解
　○土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表（平成30年分以降用）
　　①奥行価格補正率表
　　②側方路線影響加算率表
　　③二方路線影響加算率表
　　④不整形地補正率を算定する際の地積区分表
　　⑤不整形地補正率表
　　⑥間口狭小補正率表
　　⑦奥行長大補正率表
　　⑧がけ地補正率表
　　⑨規模格差補正率を算定する際の表

　■用語索引