市街地周辺土地の評価 Ｑ&Ａ（二訂版）

＜土地等の評価の基本＞

問1　地目の判定（原則）
問2　登記事項証明書の地目と現況が一致しない場合の地目の判定
問3　登記事項証明書の地目は宅地であるが建物が建っていない土地
問4　採草放牧地の地目の判定
問5　複数の地目で構成されている土地を一体として評価する場合
問6　ゴルフ練習場用敷地の地目の判定
問7　スーパーマーケットの敷地として利用されている土地の地目の判定（1）
問8　スーパーマーケットの敷地として利用されている土地の地目の判定（2）
問9　土地の評価区分
問10　宅地比準方式で評価する市街地農地等の評価単位
問11　宅地比準方式で評価する市街地農地等の評価単位の具体例
問12　地目区分に応じた評価単位の基本的な考え方
問13　宅地の評価単位
問14　所有する宅地を自ら居住用と事業用に使用している場合
問15　使用貸借により貸し付けている場合の評価単位
問16　使用貸借により借り受けている場合の評価単位
問17　所有する宅地の一部について普通借地権等が設定されており、他の部分を自己が使用している場合
問18　普通借地権等の目的となっている宅地を評価する場合
問19　所有する宅地に貸家が数棟ある場合
問20　２以上の者から隣接している土地を借りて、これを一体として利用している場合
問21　「土地の無償返還に関する届出書」の提出がある場合
問22　使用貸借により複数貸付けている土地の評価単位
問23　共同ビルの敷地の用に供されている宅地の場合
問24　複数の貸家がある場合の評価単位
問25　共同住宅と駐車場の評価単位
問26　不合理分割の考え方
問27　不合理分割の具体例
問28　不合理分割における評価額の計算
問29　一体利用されている土地と遺産取得者課税
問30　相続した土地の一部を物納した場合の評価単位
問31　配偶者居住権が設定された二筆の土地の評価単位
問32　自己の所有地に介在する赤道、青道（1）
問33　自己の所有地に介在する赤道、青道（2）
問34　調整池の評価単位
〔重要判例〕　サブリースの評価単位は共同住宅の敷地ごとに区分するとされた事例
問35　公簿面積と実測面積
問36　公図について
問37　山林の地積
問38　地積増又は地積減が生じた場合の倍率方式の計算
問39　相続税の申告後に地積の増減が明らかになるケース
問40　土地の分筆が行われた場合の残地の地積
問41　土地の評価方式（路線価方式と倍率方式）
問42　路線価方式の計算（路線価）
問43　角地加算の対象とすべき角地について
問44　正面路線の判定
問45　一路線とみるか角地とみるか
問46　不整形地の側方路線影響加算の計算
問47　不整形地評価における想定整形地の取り方
問48　倍率方式の計算に当たっての留意事項
問49　固定資産税評価額が付されていない土地を倍率方式で計算する場合
問50　宅地比準方式の計算
問51　特定路線価に基づく評価
問52　特定路線価を設定するケース
問53　特定路線価が付された私道
問54　建築基準法の道路に該当しない私道に特定路線価を設定すべきか
問55　無道路地の評価と鑑定評価
〔重要判例〕　特定路線価の評定に不合理と認められる特段の事情がない限り特定路線価を正面路線価として評価するのが相当とされた事例

＜宅地の評価＞

問56　貸ビルの敷地にある駐車場の敷地の評価
問57　貸ビルの敷地に入居者以外の駐車場がある場合
問58　ゴルフ練習場として貸し付けている建物の敷地の範囲
〔重要判例〕貸家建付地の範囲
問59　賃貸する目的で建築中の家屋の敷地
問60　建物の所有割合と敷地所有割合が異なる場合
問61　貸家建付地内の私道の評価
問62　分家住宅の宅地の評価
問63　特別緑地保全地区内にある宅地の評価
問64　土地区画整理事業とは
問65　仮換地の指定があった場合の宅地の評価
問66　土地区画整理事業施行中の土地の路線図等への表示
問67　仮換地の指定があるものの従前宅地の価額により評価する場合
問68　土地区画整理事業の施行区域内における建築制限について
問69　清算金を交付又は徴収されることとなる場合
問70　土地区画整理事業に伴う清算金に対する譲渡所得課税
問71　個別評価申出書の提出について
〔重要判例〕　仮換地の指定を受ける時期も未定であることから、従前地を評価対象として、当該価額から10％を減額して評価することが相当であるとされた事例
問72　土砂災害防止法に基づき指定された区域の土地
問73　土砂災害特別警戒区域の減額計算
問74　倍率地域に所在する特別警戒区域内の宅地の評価
問75　特別警戒区域補正率の市街地農地等への適用
問76　がけ地等を有する宅地の評価
問77　がけ地補正率と特別警戒区域補正率の適用
問78　騒音により利用価値が著しく低下している土地
問79　接面する道路と高低差があっても10％の減額が認められないケース
問80　歩道橋が設置されていることによる10％の減価が認められた事例
問81　歩道橋により間口が狭くなるからといって10％の減価は認められなかったケース
問82　利用価値が著しく劣る要因が２つ以上ある場合
問83　近隣に墓地がある場合、更正の請求により10％の評価減ができるか
問84　周知の埋蔵文化財包蔵地内の土地の10％評価減は可能か
問85　埋蔵文化財の発掘調査費用等相当額を減額できるか
問86　鑑定評価額が評価通達による価額よりも低い場合（1）
問87　鑑定評価額が評価通達による価額よりも低い場合（2）
問88　鑑定評価額が評価通達による価額よりも低い場合（3）
〔重要判例〕　固定資産税評価基準は、適正な時価を算出する方法として一般的合理性を有するものであり、固定資産税評価額がそれに従って決定された価額を上回っていない場合には、特別の事情が存しない限り当該土地の時価を上回るものではないと推認されると判示された事例
問89　売却価格が評価通達による価額よりも低い場合（認容）
問90　お稲荷さんが自宅の敷地にある場合
問91　使用貸借により宗教法人に貸付けた土地の評価減
〔重要判例〕自宅に庭園設備を個別に課税の対象とすべきか

＜地積規模の大きな宅地の評価＞

問92　旧広大地通達の改正の趣旨
問93　地積規模の大きな宅地の要件等
問94　地積規模の大きな宅地の評価の計算方法
問95　規模格差補正率の根拠
問96　三大都市圏とは
問97　土地の面積以外の要件
問98　旧広大地通達と地積規模の大きな宅地の評価の相違点
問99　共有地の場合の面積要件の判定
問100　評価単位の判定（1）　貸家、自宅及び駐車場
問101　評価単位の判定（2）　生産緑地、畑及び駐車場
問102　評価単位の判定（3）　共同住宅、駐車場及び集会所
問103　評価単位の判定（4）　ガソリンスタンド、パチンコ店及びボウリング場
問104　評価対象地が倍率地域に所在している場合の地積規模の大きな宅地の評価の計算
問105　市街化調整区域に所在する土地
問106　市街化調整区域に所在する土地の例外
問107　都市計画法第34条第十号及び第十一号の規定の区域であっても適用が認められない場合
問108　都市計画法第34条第十四号に基づき開発行為が可能なケース
問109　逆線引きにより市街化調整区域に編入された宅地
問110　非線引き区域及び都市計画区域外に所在する場合
問111　工業専用地域に所在する土地
問112　工業専用地域とそれ以外の用途地域に属している場合
問113　指定容積率が400％（東京都の特別区内においては300％）以上の地域に所在する土地
問114　指定容積率と基準容積率
問115　異なる指定容積率の地域に属している場合
問116　中高層マンション等の敷地
問117　郊外の幹線道路沿いの土地
問118　地区区分が「中小工場地区」に所在する土地
問119　地区区分
問120　正面路線価が２つ以上の地区にわたる場合
問121　倍率地域に所在する大規模工場用地
問122　地積規模の大きな宅地の評価の適用の任意性
問123　宅地以外の土地への地積規模の大きな宅地の評価の適用
問124　生産緑地と地積規模の大きな宅地の評価

＜農地の評価＞

問125　農地の定義
問126　純農地の評価単位
問127　純農地の評価方法
問128　市街地農地の評価単位
問129　市街地農地の評価単位の具体例
問130　生産緑地の指定を受けている場合の市街地農地の評価単位
問131　市街地周辺農地等の評価単位
問132　農地の評価上の区分
問133　農地法、都市計画法及び農振法との関係
問134　農地転用の手続
問135　農地の転用許可を受けた市街化調整区域内の農地
問136　純農地及び中間農地の評価方法
問137　固定資産税評価額の評価替え
問138　固定資産税評価額の時点修正
問139　基準年度以降地目の変更等があった場合
問140　現況に応じた固定資産税評価額が付されていない場合
問141　固定資産税評価額に不服がある場合
問142　市街地農地の評価方法
問143　市街地農地（宅地であるとした場合の価額の算定）
問144　平坦地の宅地造成費の計算
問145　傾斜地の宅地造成費の計算
問146　宅地造成費の算定に当たっての留意事項
問147　市街地周辺農地の評価方法
問148　路線価地域内の農地の評価
問149　倍率地域内の市街地農地の評価
問150　市街地農地等が路線価地域にある場合の地積規模の大きな宅地の評価
問151　市街地農地が倍率地域にある場合の地積規模の大きな宅地の評価の計算
問152　倍率地域にある市街地農地の評価通達20−２の計算
問153　宅地への転用が見込めない市街地農地
問154　宅地化困難な市街地農地の具体例
問155　市街化調整区域内の農業施設用地の価額
問156　農業施設用地の評価の計算例
問157　宅地並みの水準で取引されている農業施設用地の評価
問158　生産緑地の概要
問159　生産緑地地区の指定を受けた場合のメリットとデメリット
問160　生産緑地の評価
問161　特定生産緑地の評価
問162　主たる従事者が死亡した場合の生産緑地の評価
問163　生産緑地の買取りの申出ができる土地とできない土地の評価上の差異
問164　農地以外の土地が生産緑地の対象となるか否か
問165　生産緑地と地積規模の大きな宅地の評価
問166　耕作権又は永小作権が設定されている農地
問167　耕作権又は永小作権の評価
問168　耕作権の目的となっている生産緑地の評価
問169　区分地上権に準ずる地役権の目的となっている市街地農地の評価
問170　純農地又は中間農地に高圧ガス管埋設のための地役権が設定されている場合の評価
問171　農地の上に権利が競合している場合のその目的となっている農地（承役地）の評価
問172　農地の上に権利が競合している場合の当該権利の評価
問173　市民農園として貸し付けられている土地の評価
問174　特定市民農園として貸し付けている土地
問175　農業経営基盤強化促進法により貸し付けられた農地
問176　農地中間管理機構に賃貸借により貸し付けられている農地の評価
問177　認定事業計画に基づき設定した賃借権
問178　10年以上の期間の定めがある賃貸借により貸し付けられている農地の評価
問179　特別緑地保全地区内にある農地等の評価

＜山林の評価＞

問180　山林の評価単位
問181　山林と立木
問182　山林の評価区分
問183　山林の評価方式
問184　市街地山林（宅地であるとした場合の価額の算定）
問185　路線価地域の市街地山林の評価
問186　倍率地域の市街地山林の評価
問187　市街地山林が路線価地域にある場合の地積規模の大きな宅地の評価
問188　市街地山林が倍率地域にある場合の地積規模の大きな宅地の評価
問189　宅地への転用が見込めない市街地山林
問190　宅地への転用が見込まれない場合の判断基準
問191　宅地化困難な市外地山林の判定基準
問192　宅地造成費の見積り
問193　宅地化困難な市街地山林の計算例
問194　宅地化困難な市街地農地等の評価通達49なお書への準用
問195　森林法などにより伐採制限を受けている山林の斟酌
問196　森林法以外の根拠法と控除割合
問197　伐採制限のある保安林等が存する山林の評価の計算例
問198　特別緑地保全地区内の山林の評価
問199　管理協定に基づいて貸し付けられている土地
問200　風景地保護協定が締結されている土地の評価
問201　市民緑地契約が締結されている土地の評価
問202　賃借権が設定されている場合の山林の評価
問203　区分地上権が設定されている山林の評価
問204　市街化調整区域内の山林に設定されている区分地上権に準ずる地役権の斟酌
問205　山林の上に権利が競合している場合のその目的となっている山林の評価
問206　山林の上に権利が競合している場合の当該権利の評価
問207　分収林契約に基づいて貸し付けられている山林の評価
問208　分収林契約に基づき設定された地上権等の評価

＜占用権の評価＞

問209　相続税の対象となる占用権と民法で規定する占有権
問210　占用権として課税の対象となるもの
問211　占用権を課税の対象とする理由
問212　地下街の占用権のうち課税対象にならないもの
問213　占用権の評価方法
問214　国税局で占用権の割合を定めている場合
問215　占用権の目的となっている土地の価額
問216　地下街に歩行者専用道路がある場合
問217　占用権の目的となっている土地の具体的な評価計算例
問218　占用の許可に基づき所有する地下街又は家屋を賃貸している場合の占用権の評価
問219　地下街が道路及び鉄道事業者所有地にかかる場合の評価

＜雑種地の評価＞

問220　雑種地に係る評価通達の規定
問221　雑種地の評価単位（原則）
問222　市街化区域内にある雑種地の評価単位
問223　地目の異なる土地を一団の土地として評価する場合
問224　雑種地の評価単位
問225　雑種地の評価方法
問226　路線価地域内にある雑種地の評価
問227　近傍宅地の固定資産税評価額の求め方
問228　倍率地域にある宅地と状況が類似している雑種地の評価
問229　市街化調整区域の雑種地（近傍地比準方式）
問230　都市計画法第34条第十一号の条例指定区域
問231　市街化調整区域であっても建物等の建築が可能なケース（条例指定区域を除く）
問232　市街化調整区域内にある雑種地の評価の計算例
問233　比準すべき土地の判定（宅地）
問234　山林に介在する雑種地
問235　農業振興地域内の農用地区域内にある雑種地
問236　ゴルフ場用地の評価
問237　ゴルフ場用地の評価（宅地であるとした場合の価額による計算）
問238　ゴルフ場用地が倍率地域にある場合の評価
問239　ショートゴルフ場用地の評価
問240　大工場地区にあるゴルフ場用地
問241　遊園地等の評価
問242　路線価地域内にある地積規模の大きな雑種地
問243　市街化調整区域内の雑種地に対する評価通達20−２の適用（条例指定区域）
問244　市街化調整区域内の雑種地に対する評価通達20—２の適用（地区計画又は集落地区計画がある場合）
問245　急傾斜地崩壊防止施設からの排水路の敷地の用に供されている土地
問246　文化財構築物の敷地の土地
問247　神社の社殿の敷地の用に供されていた土地
問248　景観重要建造物である家屋及びその敷地の評価
問249　歴史的風致形成建造物である家屋及びその敷地の評価
問250　鉄道又は軌道の用に供されている土地
問251　雑種地に係る賃借権の評価
問252　雑種地に係る賃借権の評価の計算例（1）
問253　雑種地に係る賃借権の評価の計算例（2）
問254　地上権又は賃借権の目的となっている雑種地の評価
問255　貸地の評価に当たり賃借権の残存期間に応ずる割合が定められている理由
問256　賃借権が設定されている雑種地の計算例
問257　青空駐車場の敷地の評価
問258　駐車場として法人に一括貸付けしている土地の評価
問259　太陽光発電装置（ソーラーシステム）の設置を目的とした賃借権の評価
〔重要判例〕賃貸借予約契約が締結されている土地について賃借権の価額を控除するべきか
問260　相当の地代を支払って借りている土地の賃借権
問261　複数の地目の土地を一体利用している貸宅地等の評価
問262　ゴルフ場用地として貸し付けられている土地の評価
問263　ゴルフ場として貸し付けられている場合の土地の評価の具体例
問264　構築物の借家人の敷地に対する権利
〔重要判例〕市街化調整区域にあるゴルフ場用地の評価
問265　都市公園の用地として貸し付けられている土地
問266　市民緑地の用地として契約している土地
問267　沖縄県にある公用地の評価
問268　沖縄県内の公用地の評価（1）
問269　沖縄県内の公用地の評価（2）
問270　公用地の上に存する権利の評価

＜鉱泉地の評価＞

問271　温泉に係る各種権利
問272　平成12年の改正前の鉱泉地の評価
問273　固定資産税評価額が付されていない鉱泉地の評価
問274　鉱泉地の評価方法
問275　営業用の鉱泉地の具体的な計算方法
問276　観覧用鉱泉地の評価方法
問277　枯渇鉱泉地の評価方法
問278　温泉権が設定されている鉱泉地の評価
問279　引湯権の設定されている鉱泉地･温泉権の評価
問280　別荘、リゾートマンション等に係る引湯権の評価

＜参考付録＞

■　財産評価基本通達（抜粋）
■　平成29年10月３日付資産評価企画官情報第５号「財産評価基本通達の一部改正について」通達等のあらましについて（地積規模の大きな宅地の評価）
■　令和６年６月21日付資産評価企画官情報第３号「土壌汚染地等の評価の考え方について」
■　平成16年７月５日付資産評価企画官情報第３号「土壌汚染地の評価等の考え方について」（３「市街化調整区域内の雑種地の評価」）