本書でお伝えしたいとこと　　　

Ⅰ　再開発ってどういうもの

１　再開発――何が問題か
１　破たんをどう見直すか――中野サンプラザ跡再開発を通して
２　破たん後のサンプラザ跡再開発　見直しで問われていること
３　神宮外苑再開発が示したもの――都市はみんなのもの
４　再開発に直面する住民たち
５　「等価交換」の原則が暮らしを破壊する
６　派手な開発の陰に市民生活の窮迫あり

２　再開発の変ぼう
１　東京にみる再開発・かつての日々――生活再建も意図されていた
２　流れが変わった
３　再開発行政の崩壊――ペーパーカンパニーならぬペーパー再開発に

３　再開発の内実
１　再開発とは
２　国の説明図では説明がつかない「保留床最大化の法則」
３　再開発の事業者
４　都市計画決定は「公共の福祉」を担保する決定のはず

４　再開発の手順
１　再開発は「抜き足　差し足　忍び足」でやってくる
２　再開発準備組合立ち上げから都市計画決定へ
３　都市計画決定から本組合設立、再開発事業の本格化
４　デベロッパーの思惑－どう参加組合員に成り上がるか

Ⅱ　再開発のしくみと実態――少し立ち入って

１　再開発の実態は「地上げ」
１　再開発のしくみーー国の説明
２　ある権利変換計画書の例
３　正直コンサルタントの配った絵図面

２　事例をとおして再開発のしくみを考える
１　国の説明と実態はかなり違う
（ア）超高層は、売り上げの巨大さを示す
（イ）保留床最大化の法則
２　再開発前の資産評価がカギ
（ア）再開発の原価構成
（イ）再開発前の従前土地評価
（ウ）再開発前の建物評価は想定できるか
（エ）従前建物評価のポイント
（オ）歩いた感じのイメージ
３　従前資産額がわかれば再開発のイメージをつかめる
（ア）ビル床の製造原価
（イ）デベロッパー取得の床価格も製造原価
（ウ）ビル床の製造原価のうちわけ
（エ）床単価からビルの全体像をつかむ
（オ）補助金・負担金
４　ビル床価格は化けるから要注意

３　市民、議会からみた再開発問題
１　市民からみた再開発　「公共の福祉」ってなに？
２　開発にいくらの公的資金が求められるか
３　何をチェックするか
（ア）公益施設床確保の費用負担
（イ）地区外の関連公共施設の費用負担
（ウ）再開発ビル竣工後の費用負担

４　再開発で私の土地はどこへ行く？
１　話題をよんだ日本橋室町一丁目の経験　
２　再開発が正式に決まる前でも「土地のゆくえ」を想定できるか　　
（ア）どう試算するか　　
（イ）権利変換で土地はどうした？　　
３　権利変換の先に見えるもの　　



Ⅲ　近年の再開発の動向から

１　古い分譲マンションをねらいうち
（ア）区分所有者に発言権はないか
（イ）「多数賛成の演出」に使われる
（ウ）マンション管理組合とは
（エ）マンション管理組合は規約にもとづき厳正な運営が求められる

２　立地適正化計画、「公共施設再編」と再開発
（ア）大都市部で広がる立地適正化計画
（イ）再開発の現場で考える
（ウ）立地適正化計画適用で再開発補助金かさ上げ――総事業費の４３％が補助金
（エ）地方都市・大都市を十把ひとからげに考えてはならない
（オ）住民の立地要求か、大手企業の立地要求か

３　区画整理と再開発を組み合わせた「一体的施行」
（ア）広がる「一体的施行」
（イ）「一体的施行」でデベロッパー参入の条件づくり

資料１●今日の再開発事業の流れ
資料２●都市計画決定以前の再開発の準備

あとがき

主要索引